谢国忠微博(谢国忠的新浪博客)

　　2017年7月17日，广州首先打出了“租购同权”（或租售同权）第一枪。所谓住建部称将明确立法的“租购同权”，意思是租房与买房居民享同等待遇。住建部有关负责人说，将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。

　　高大上的句子就不多说了，因为官员们说这些已经轻车熟路，全是虚的。广州市的政府文件是《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》，这个方案稍微明确一些，就是赋予符合条件的承租人子女，享有就近入学等公共服务权益。

　　一上来就戳中了中国人最关心的问题：教育，确实厉害！

　　但是，问题有那么简单吗？

　　咱这茶馆就好好唠唠这个“租购同权”：供给侧改革，严控一二线楼市，怎么走到租售同权这一步的？它的本质意图是什么？

　　事情还得从供给侧改革说起。这里面有一项重要内容：房地产去库存。但是供给侧改革在2015年10月份之后正式推出后，没想到三四线的库存没去掉，一二线城市反而更火爆了，房价也涨了一两倍，个别城市涨了三倍以上，刺激起一波购买和基建狂潮，也进一步刺激了M2（衡量货币总量的一个尺度）和CPI（消费物价指数）的上涨。到了2016年国庆前夕，国家一看这还了得，于是趁着国庆长假，出台了史无前例的限购政策……

　　几十个一二线城市严厉限购，是第一步！

　　限购了就行了吗？显然不行，一二线城市的销售仍然控制不住，房价继续上涨。这怎么行？继续严厉限购！

　　但是，来一二线城市的人多，挡不住购买怎么办？

　　那就租房呗！

　　嗯，大家没法买房，都去租房了，但是这样会进一步抬高房租，而房租的不断升高，又会继续刺激房价，这可怎么办？

　　好了，终于开始大力出租了！这是第二步。

　　2017年3月15日，住建部发布《2017年关于公租房的最新规定》，有以下重要内容：

　　1、2017年全国将新分配公租房200万套，这个数据令人振奋。

　　2、公租房纳入政府考核内容。这个更厉害，防止地方政府用各种借口推脱，继续卖地卖房。住建部副部长陆克华表示，今年的公租房分配工作是住房保障目标的重要考核内容，要求各省级人民政府签订目标责任书，目前已经全部贯彻落实到各级政府。

　　3、推出小户型公租房。例如北京在2017年2月就出台了《公共租赁住房建设与评价标准》，将放开22平米最小面积限制，计划推出14到21平方米面积的小公租房，减少了租房群体的租房成本。

　　4、中低收入群体居住得舒适、有尊严。主要是保证房屋质量和周围环境。

　　但是公租房建设还是不够快，人们还是要买房，那怎么办？

　　没事，第三步：继续从源头上给房地产商增加条件，让他们买地之后增加自持房产的比例或时间。也就是建成房子之后，更多比例要搞成自有物业，这样就能扩大出租数量了。

　　嗯？好像逻辑有点不对？如果房地产商今后能销售的房子少了，市场上的商品房源减少，房价岂不是更贵了吗？

　　这个先别管，总之政府要尽一切手段扩大出租房源。如果加大卖地力度（请注意有“如果”），市场上的房子总数大幅增加，增速超过了人口增速，房价还能涨起来吗？

　　好像也很有道理啊。

　　于是我们看到越来越多的房地产商在拿地时加长了自持时间。终于，在2017年6月6日，万科在佛山拿了一块超过5.5万平米的商住地，总价25.3亿元加70年100%自持，折合楼面价15300元/平方米，超出起拍价61%，页刷新了佛山南海区最高楼面价纪录！

　　万科好像在说：“政府我满足你，不仅100%七十年自持，一竿子捅到极限，而且打破了楼面价记录。”“不是我想打破记录，而是争抢太激烈，我不这样不行啊！”

　　行，有你的，万科。看来100%七十年自持，仍然挡不住开发商拿地，那就来更狠的。

　　7月4日晚，上海市规划和国土资源局挂出位于浦东新区和嘉定区的两宗地块，地块的土地用途都标注为“租赁住房”，要求在70年内竞得人须100%自持，所建物业严格按照“只租不售”模式管理。项目建成后，将至少提供租赁住房1897套房源。

　　地方政府正式推出70年100%的“租赁住房”，这是第四步。

　　上海这两幅地块的位置都很优越。比如位于浦东张江南区的A3-06地块，起拍楼面价约5568元/平，附近的房屋均价在七、八万；嘉定区的E17-1地块起拍楼面价是5950元/平，附近二手房的均价也在三、四万之间。所以起拍价格大幅低于市场价，就是考虑到了开发商的承受力。7月24日，这两块地被上海张江（集团）有限公司、上海嘉定新城发展有限公司竞得，都是楼面价。

　　两块地被两个上海本地的公司以最低价获得，而全国各大房企巨头居然没拿到，有意思。

　　上海张江（集团）有限公司成立于1992年7月，国有独资。

　　上海嘉定新城发展有限公司成立于2004年6月，国有独资。

　　也就是说，上海推出的两块“租赁住房”用地，被两家本地国有独资企业拿走了。

　　为了扩大租房规模，响应国家号召，我TM只租不卖了行吧？但是上海是什么地方？寸土寸金啊，谁都知道通胀严重，十年之后还不知道什么价呢，所以就让本地国有独资公司吃了吧。以后怎么样再说，让“自己人”全吃到肚里，有政府担保，从银行获得贷款也容易多了。

　　第五步，“租购同权”正式在广州登场。这就是上面说的7月17日广州发的那个文件。

　　写到这里我怎么有种感觉，好像各地方政府为了响应国家号召，都在争相出台政策呢？走到上海这一步算是到顶了吧？

　　如果以后的新房都不卖只租了，调控到这儿，应该到顶了吧。当然，上海这两块地或许只是临时的试验措施，以后可能还会推出可以销售的地块。

　　但是（请注意“但是”），各地方政府想的到底是什么？他们真的在响应限房价、去库存的号召吗？

　　我们要知道，中央和地方的利益并不是一致的。中央要统筹全局，但各地方却有各自的算盘。如果地方经济不能发展，地方政府吃什么喝什么？尤其是长珠三角是中国最富地区，靠经济（而不是靠权力）发展，如果经济没有活力还怎么办？

　　所以，长珠三角的地方政府，各个省会和热门城市，都不想把人逼走，都要尽量留住人。

　　房价那么高，还不能卖，这不是把人逼走的节奏吗？

　　所以，“狡猾的”地方ZF拐着拐着，就走到第六步了。

　　第六步：租房落户！7月28日，无锡宣布可租房落户！

　　实际上，无锡并不是第一个提出租房落户的城市，之前武汉、郑州、济南也提出了“租房落户”，但各种条件复杂，门槛较高。无锡的租房落户非常简单，只要在无锡租房满五年，就能落户！而且9月1日起开始实行！

　　虽然租房要在无锡房管部门备案，但还是比之前简单多了！无锡的新措施有以下主要内容：

　　1、取消或降低有关投资、购房落户的政策门槛。例如，以前要求购房面积达60平米以上，现在54平米以上就行了。

　　2、增设租赁住宅落户政策。具备参加无锡社会保险、申领（签注）《江苏省居住证》均满五年（宜兴为均满三年）条件的，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。

　　3、进一步放宽重点人群落户条件。比如高校毕业生、技术工人、留学归国人员、职业院校毕业生、在市外已安置的转业、退伍军人等，都进一步放宽了条件，可以在无锡落户！

　　4、进一步放宽投靠落户年龄限制。

　　无锡的租房落户，可谓响亮！这明显是在和深圳叫板。别看深圳地方小，只有北京的八分之一，但人口和北京差不多。这么密集的人口，深圳仍然在放宽户籍政策引入新人。2016年8月份以前，只有硕士研究生才能直接申领深圳居住证，但是之后具有全日制大专学历就可以了；以前老人投靠入户是“就小不就大、就近不就远”，现在也取消了这个限制。2000平方公里的深圳觉得自己的2100万人口还是不够多，所以继续在吸纳人口！

　　写到这里，各位看官是否明白了什么？

　　中国的城市，以无锡的“租房落户”出台为标志，已经正式掀起了争抢年轻人口的大战！

　　知道武汉为什么在多次限购之后买房的人仍然巨多吗？就是因为武汉仍在通过各种政策，大力吸纳年轻人口！

　　在这方面，京沪深、各省会是有先天优势的，所以无锡急了，索性大幅降低门槛，租房就能落户！而且现在是租房五年可落户，以后会不会有城市降低到三年、两年？甚至只要来租房……呵呵，当然条件也不能那么低，总得有点条件，但是我们不能否认，中国一二线城市争抢人口的大战已经正式开始。

　　2016年深圳和武汉抢跑，抢走了更多优秀的年轻人，别的地方城市已经明白过味来了。所以抢人，抢年轻人，将成为未来几年一二线城市的主旋律。以前也争抢，但未来将无比激烈。

　　这是因为：计划生育政策造成了我国年轻人严重不足。1960年代（1960～1969年），我国新出生人口是22313万人，平均每年2231万；1970年代，新出生人口是22178万人，略多于60后；1980年代是21961万人，已经明显减少了；1990年代，新出生人口是17153万人，大幅减少约20%。尤其是到了1999年，当年全国新出生人口只有1150万，创下几十年来的最低点。所以长珠三角、京津、各个省会，为了保持经济发展，都在争夺越来越少的年轻人口。

　　写到这里，大家是不是觉得房地产调控政策有点变味了？本来是要严控一二线城市，让大家到三四线去库存，所以一二线推出更多出租房政策，但是现在越来越多的城市居然可以租房落户了，三四线城市的人口，会不会越发涌入一二线？这是否意味着，以后就算各大城市的出租房越来越多，也挡不住房价上涨？或者说，各地方城市推出更多的出租房，同时降低落户门槛，就是为了迎接更多新增人口的？

　　这样的话，大城市还将越来越大，房价怎么可能降？！

　　与此同时，各个地方政府（哪怕是一线城市），主要都靠卖地养活。2015、16年很多一二线城市卖了很多地，过得很滋润，但是现在限制卖地，限制地价，地方政府收入大减。那么两年之后没钱了怎么办？国家可以补贴中西部城市，如果长珠三角的城市都活不下去了，怎么办？

　　所以，一旦国家放松购房政策，一二线城市将迎来最猛烈的房价暴涨！

　　等等，你得让我好好想想，这个大弯是怎么拐过来的？

　　慢慢想，不着急。我只是希望你别被忽悠了。

　　不过，国家显然仍然在继续大力推进住房租赁市场。7月21日，住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等九个部门，联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。

　　此次《通知》明确要求：

　　1、国企主导，争当排头兵。看来，上海两家100%的地方国企买地，可谓正合上面的意图。而万科、恒大们那么听话，甚至扩大国企股份，也就可以理解了。（不识相的好像孙宏斌现在排第一）

　　2、明确各地政府来搭台。也就是政府平台提供便捷的租赁信息发布服务，保障租赁双方合法权益。说白了，大幅淘汰甚至干翻民间中介，政府要亲自当中介。这对于安居客、Q房网、中原地产等中介企业是大利空，这个行业将发生巨变。

　　3、多举措增加租房供应。

　　4、金融政策方面，要求加大对住房租赁企业的金融支持力度。

　　5、运营政策方面，针对住房租赁企业也给予大力倾斜：各地建立快速审批通道；经营范围统一规范为住房租赁经营；将登记的非户籍租住人员信息接入暂住人口管理信息系统。

　　6、税收减免。据说房屋租赁回报率偏低，为提高社会资金积极性，将享受降、免增值税，减半征收个人所得税等优惠政策。

　　OK，结合第1、4、5、6条，这么明显的扶植国营房地产企业、打压民营房地产企业的政策，如果各位还看不出来，我就无话可说了。房地产去库存和工业去产能一样，就是要继续打压不识相的民企。而工业去产能是个什么结果？上游资源价格暴涨。所以，房价……当然是继续看多喽。

　　房价继续上涨，在此我可以补充两点理由：

　　1、我国的M2始终在高速增加。千万别被2017年6月份M2增速“只有”9.5%给骗了。大家应该想想，在严厉去杠杆、控房价的情况下，M2增速仍然这么高，以后一旦放松会是个什么情况？！

　　2、城市人会为每个新生儿准备一套房子。2000年之后，我国新出生人口基本上稳定在每年1600万左右。这种情况不如90年代初，但比90年代中后期好多了。2015年之后全面二胎，2016年我国新生婴儿1750万，比之前明显增多了100多万，预计2017～2020年，我国新出生人口会在1800万甚至回到2000万，甚至已经有人预测，2017年我国的新生儿数量就会达到2000万。

　　这显然是因为不仅大量的壮年妇女会生二胎，而且很多青年妇女也会生二胎。她们大部分都是一二线城市人。因为我国计划生育政策只在大城市和长珠三角实行得好，但现在很多人都会生二胎，就会大幅增加新生儿数量。我身边的育龄妇女，至少一半都生二胎。

　　大城市、长珠三角新增婴儿数量多，有数据为证。以江苏为例，苏北的新生儿在减少，但苏南尤其是南京、苏州，新生儿数量都在明显增多。南京2016年出生约10万人，而2015年只有大约7万人，可谓暴增40%，这显然是二胎的功劳。进入2017年仍然如此：二胎占新生儿的40%。估计今年南京新生儿会突破11万。

　　广州，2015年10月1日至2016年9月30日，出生了23.78万新生儿，二胎效应还不是很明显。但从2016年下半年开始，9月、10月、11月这三个月的分娩量增长很明显，平均增长约20%。根据相关数据预计，2017年广州新生儿的总的分娩量将达到27万。

　　可以粗略估算一下一二线城市和长珠三角生二胎的数量。假设每年新增300万二胎婴儿（这显然是个比较保守的数字），考虑到中国的城镇化率已经接近50%，新增二胎都在之前比较“听话”的大城市和发达地区，所以一二线城市和长珠三角新增二胎婴儿的数量，每年应该在200万以上。

　　新增200万二胎，就会新增至少100万套房子的需求。一二线城市、长珠三角每年新生儿1000万以上，比过去增加20%左右，又将带来多少就业机会？何况一二线城市又在继续通过政策吸纳人口，所以房价能降吗？

　　如果想通过大量增加租房供应，改变中国人几千年来的买房习惯，让中国人习惯于租房，大家可以想想这个难度有多大！

　　要想降房价，只有一个办法，就是真正控制货币总量，真正控制M2的增长率、让它和GDP增长率保持一致。但是这个难度极大，将杠杆那么严厉的措施都不能让M2增速降低多少，一旦经济继续恶化、地方政府的维稳开支持续增大、军费持续增加、甚至突然跳涨，M2的增速又将如何？所以要让M2和GDP的增速保持一致，基本不用考虑。

　　当然，还有一个办法，就是全面推出房产税，税率向西方国家看齐。但是房产税从提出到现在也有十几年了吧？除了在几个城市有小规模试点，为什么不能在全国普遍推出？全国房地产联网，按人头统计房屋数量，有那么难吗？

　　既然不能全面推出房产税，那就只能推出租房了。由此可见推出房产税的阻力有多大。

　　控制房价还有另一个猛招，就是全面恢复严格的户籍政策：你是哪儿的人，就待在哪里，禁止人口大规模流动了。

　　但是，这显然和过去将近四十年的改革开放完全背道而驰，基本上等于回到了1970年代。有人真的敢这么干吗？至少从现在的情况来看，我认为这种可能性极小。

　　那么还怎么降房价？

　　所以，一二线城市的房价，还将涨涨涨！

　　局部的、短期的战争，可能会暂时阻断这一进程，但这种调整是短期的。不过既然这种可能性已经越来越高，在买房和投资股市时就要注意风险。

　　在此，奉劝那些看见国家的猛招就大肆唱空房价的人，还是多看看大趋势吧。尤其是以牛刀、谢国忠为首的唱空派，唱空了十几年，房价涨了几十倍。谢国忠的老婆仍在不断买房，谢国忠说他管不住老婆也算一个理由，但害了多少相信他们的人？尤其是牛刀，此人因为和北大教授打赌深圳房价2008年会下跌而一举成名，从此唱空房价更来劲了。但是他自己，却在房价暴涨前夕又买了房，并且后来大肆吹嘘：“我是（在房价局部）最低的时候买的房子”。

　　言行不一，这就是牛刀。

　　老邓的财经茶馆有个粉丝，深受牛刀之害，他给我写了个长贴如下：

　　邓老师您好！情况大致如下：06年去了北京，09年那时身上大概三十万，到2010年，大概有近一百万，其中包括因信牛刀把老家房子卖了的钱是23.4万而买了美元（瞧瞧，一帮SB不仅长期看空中国房价，而且很早就看空人民币了。在他们眼里，美国人永远深谋远虑）。当初牛刀一天一个文章说崩盘，从08年开始，甚至好像是凤凰网独家报道，甚至新闻头条都是牛刀说崩盘。甚至牛刀多篇文章辱骂GCD，辱骂毛泽东，我当初再想看来鲁迅再生，再加上其振振有词的视频演说辩论以及大多的好评，我相信了他，在这个浮躁又缺爱的世界里，我认为救世主解开谜团的人出现了，终于有人敢于真话刺破虚假的外衣。

　　之后近十年，我力排众议，阻挠家里及亲戚们小舅子等买房，结果的数十年内房价不停的涨，牛刀却在不停的说，明天明天明天崩盘，无限期拖延崩盘时间。。09年北京通州房价7000左右，2015年合肥房价7000左右，现在我老家县城7000左右，才明白被骗多年，本可以全款在京买房，现在甚至连县城的房子都买不起。。是的，成年人该为自己负责人，但牛刀这类人以迎合屌丝占有粉丝量来营销自己知名度获得钱财，而且私下多处买房，这种行为难道没有法律制裁吗？十年间，我经历着父母亲人友情的耻笑，经历着夫妻间的争吵，渐渐的渐渐的，夫妻间失去了信任，多次被迫彼此提出离婚，在这样不断被折磨的情况下，离婚了，我作为全村为数不多的大学生，因牛刀一无所有，。。这是我要找牛刀的大概过程，讨还一个公道，我想知道我的故事是否能上头条，是否可以让牛刀被更广泛的被更多人认识他？是否能让他蹲监狱？

　　邓老师您好，这些是我的真实过程，虽因之前一时冲动……十几年的房价精神折磨，牛刀的欺骗，因此我想借您的公众号，希望能找到牛刀。目的只有一个：不能让它继续害人，欺骗是有代价的。这种蓄意欺骗在国外都判刑，在国内为什么连一点正义都找不到？

　　我对这个朋友深表同情。他的长期决策错误，固然有他个人的原因，比如比较固执，但和牛刀等人大肆唱空也是密不可分的。我和牛刀之前也有过交流，但后来他的博客和微博都被封了，所以断了联系。他以前还有个微信号nd4999，也早不存在，网上的“牛刀吧”都是假的，“牛刀智库”的更新停留在了2016年3月，所以现在不知道怎么找到他。各位朋友如果有知道牛刀下落的，可以告诉我。

　　怎么写着写着写到牛刀了？哦对了，是一个网友对牛刀怀着深仇大恨。关键是牛刀言行不一，令人厌恶。还是回到本文的正题吧：通过分析，邓元杰认为：租购同权，将揭开下一轮房价暴涨的序幕。三四线城市和广大农村居民，可以利用国家扶植一二线租房、各大城市放宽户籍的机会，尽量进入大城市。

　　现在绝大多数人已经买不起房子，等以后再租不起房子，就彻底失去机会了。这是因为：现在需要用钱的地方太多，上游工业产品暴涨之后，新一轮可能前所未有的通胀已经在路上。一切，都将水涨船高。